Hindamise küsimustes võib meie poole pöörduda.

Nendes küsimustes ja üldse kinnis- ja vallasvara



hindamise küsimustes võib meie poole pöörduda.


Tingituna üldistest muudatustest majanduses on ka ehituses mindud


üksushindadelt üle kokkuleppehindadele. Varem kuulusid ehituse


projektdokumentatsiooni nii tööjoonised kui ka ehituse eelarve.


Nüüd see alati nii ei ole. Valitsuse poolt ettenähtud korra kohaselt


(1989. aasta 29. detsembri määrus nr 432) määratakse nüüd iga ehituse


ehitusmaksumus kindlaks tellija ja töövõtja vahelise kokkuleppega


(nn leppehinnaga) töövõtulepingu sõlmimisel. Seega ehitusmaksumuse


määramine on kas tellija või ehitaja mure.



Ehitusmaksumuse arvutamiseks vajatakse hindamise aluseid. Varasematel


aastatel toimus ehitus-, eri- ja remonditööde hindamine ühtsete


üksushinnete kataloogide alusel. Oluline pööre selles osas toimus aastail


1987–1992, kui senised üksushinnete kataloogid muutusid kehtetuks.


Praeguseks on uued hindamise alused juba välja kujunemas. Üksushinnete


struktuur on põhiliselt säilitanud endise kuju, kuid mitte sisu. See on


ehitus-, projekteerimis- ja teistes ehitusmaksumusega tegelevates asutustes


sageli küllaltki erinev.



Ehitusmaksumust on mõjutanud ka mitmed muutused ehitustegevuses, nagu


muutunud


ehitusmaterjalide valik, ehitustöö platsil, mehhaniseerituse astme


suurenemine (vähenenud käsitsi tehtava töö osa, st ajanorm, ja suurenenud


väikemehhanismide osa).



Senini mõjutas ehitusmaksumust põhiliselt ehitusmaterjalide hinna muutus.


Praegu on need stabiliseerunud ja ehitusmaksumuse suurenemist mõjutab


ettevõtte personali- ja üldkulude kasv.




Ehituskulud ja nende liigitamine


Ehituskulude liigitamise eesmärk on jagada kulud omaniku, projekteerija ja


ehitusettevõtja vahel; ehitise osade ja konstruktiivelementide vahel;


ehitustöö liikide vahel, samuti kulude tekkimise perioodi järgi. Nii


tekib võimalus võrrelda eri kuluarvutuste koostajate, samuti eri ajal


ja ka erinevatele projektidele koostatud kuluarvutusi. Kui on teada


ehituskulud, on võimalik jälgida ka projektile ja selle osadele tehtavaid


kulutusi. Samuti saab projekti plaanimisel ja kulude kontrollimisel kokku


hoida tööjõudu.



Ehituskulude liigitamise aluseks on keskkonnaministri 1998. aasta 10.


septembril käskkirjaga nr 278 kinnitatud “Ehituskulude liigitamise


juhend” ja hiljuti ilmunud “Kommentaarid ehituskulude liigitamise


juhendi juurde”. Seoses sellega kaotasid kehtivuse Eesti Vabariigi


ehitusministeeriumi kinnitatud “Ehituskulude liigitamise eeskirjad”


1992. aasta 9. novembri määrus nr 9) ja selle kommentaarid.



Juhendis esitatud ehituskulude liigitus koosneb kolmest tasandist, millest


on tingitud ka kululiikide kolmekohaline kodeerimine.



Ehituse kogukulud jaotatakse seitsmeks peatükiks:


100 Krunt;


200 Maa-ala ettevalmistus ja hõive;


300 Hoone ehitustööd ja tarandid;


400 Hoone tehnoseadmed;


500 Krundipealsed rajatised;


600 Sisustus ning kunstitööd;


700 Ehituse kõrvalkulud.



Peatükkide maksumuste summa on omaniku jaoks investeerimisprojekti


kogumaksumus. Kahe esimese peatüki (kood 100 ja 200) kulud on


ettevalmistusperioodi kulud. Kolmandast kuuenda peatükini (kood 300–600)


esitatakse ehitise (hoone ja rajatise) püstitamise ning seadmete ja


sisustuse, nende montaa?i ning paigalduse, aga samuti eelnevaga vahetult


kaasnevate tööde kulud.



Viimases peatükis (kood 700) on põhiliselt omaniku juhtimis- ja


järelevalvekulud ning projekteerimiskulud.



Liigituse teine tasand määrab kulurühmad. Kuluarvutuse peatükid on


jagatud kuni üheksaks kulurühmaks ning selle kood on määratud kahe


esimese positsiooniga liigituse kolmekohalises koodis (XXO).



Näitena vaatame kulurühmasid peatükis “Hoone ehitustööd ja tarandid”.


300 Hoone ehitustööd ja tarandid:


310 ehitussüvend;


320 alused ja vundamendid;


330 välisseinad;


340 siseseinad;


350 vahelaed ja trepid;


360 katused;


370 püsisisustus;


390 hoone ehitustöödega kaasnevad tööd.



Esitatud kulurühmade jaotus vastab projekteerimise käigus


ehituskulude plaanimise ja kontrolli ülesandele. See on hoone


maksumuse jaotus hoone konstruktsioonide vahel.



Kulurühm 390 – hoone ehitustöödega kaasnevad tööd – haarab selle


osa, mida traditsiooniliselt on nimetatud ehitusplatsi


üldkuludeks. Ehituskulude liigitamise juhendi kohaselt on


ehitusplatsi üldkulud ehk ehitustöödega kaasnevad tööd jagatud


hoone, hoone tehnoseadmete ja krundipealsete rajatiste ehitustöödega


kaasnevateks töödeks (vaata kulurühmad 390, 490 ja 590).



Toodud jaotus arvestab kaasnevate tööde kuluarvutuste lähteandmete


erinevust ja viitab vajadusele koostada ehituskorralduse projektid,


sh ehitusplatsi üldplaanid ja tehnoloogilised kaardid ehitustöö eri etappidele.



Liigituse kolmas tasand määrab kululiigid. Iga kulurühm on jagatud kuni


üheksaks kululiigiks. Kululiigi määratluseks kasutatakse ära kõik


kolm positsiooni koodist.



Viimane liik kulurühmas on reserveeritud kuludele tingnimetusega “muud”


(kood XX9) ehk teisisõnu kuludele, mis ei mahtunud enamlevinud


kulude liigitusse.



Näitena vaatame kululiike kulurühmas välisseinad.


330 Välisseinad:


331 kandvad välisseinad;


332 mittekandvad välisseinad;


333 välispostid;


334 välisuksed ja -aknad;


335 välisviimistlus;


336 välisseinte siseviimistlus;


337 monteeritavad välisseinad;


338 päikesekaitse;


339 muud.



Esitatud skeem kulurühma jaotamisel kululiikideks loob eeldused


katsetada projekteerimisel erinevaid variante. Samas saab jälgida,


et mõni kulutus põhjendamatult suureks ei paisuks.



Selguvad kokkuhoiu võimalused

Näiteks ütleb tellija projekteerijale teatud summa, lähtudes projekti


tasuvusuurin-gutes kasutatud hoone kuupmeetri hinnast.



Projekti maksumust saab kontrollida eskiislahenduse alusel, kus


töökirjeldused on toodud välja kululiikide kaupa. Kui selgub, et


kogumaksumus on etteantust suuremaks paisunud, otsustatakse


kõigepealt,


milliste kulurühmade pealt võiks kokku hoida.



Kui säästuobjektiks valitakse kulurühm välisseinad, siis edasi


vaadatakse,


kas kärpida väljaminekuid välisseina mittekandvatele elementidele,


välisviimistlusele, siseviimistlusele või hoopis välisustele ja -akendele.



Vajaduse korral on võimalik kasutada veelgi detailsemat liigitust, mida


nimetatakse kulu alaliigiks. Koodi tuleks sel juhul täiendada veel


neljanda kohaga. Näiteks võib hinnata eraldi välisuksed 3341


< ning välisaknad 3342.



“Ehituskulude liigitamise juhendi” ja “Kommentaarid ehituskulude


liigitamise


eeskirjade juurde” on koostanud OÜ Ehituskonsultant


ministeeriumide


tellimisel ja need ei ole üldkohustuslikud, vaid soovituslikud.



See tähendab küll, et nende rakendamise ulatus määratakse igal ehitusel


kindlaks tellija ja töövõtja vahelisel kokkuleppel, kuid arvestades


ehitustegevuses praegu valitsevat olukorda, tuleks seda juhendit


võimaluse korral alati kasutada.




Ehituse tellija sõnastik



Mõningad ehitusmõisted seoses ehitusmaksumuse ja -kuludega


ehitis – ehitised jagunevad hooneteks (elamud, tööstus-, põllumajandus-


ja teised hooned) ja rajatisteks (kanalid, sillad, teed jne)


ehitus – ehitustehnika; teadus, mis ehitusteadusele tuginedes tegeleb


ehitiste rajamisega, rekonstrueerimise, remontimise ja


ehitusprojektide koostamisega; selle alla kuuluvad ka hoonete ja


rajatiste püstitamine; ümber-, juurde-, peale- või allaehitamine


ning kapitaal- ja hooldus-remonditööd


ehituskulud – kulud ehitise projekteerimiseks ja ehitusmaterjalidele,


seadmetele, tööle, teenustele ja teistele maksetele tehtavad kulutused


kulude hinnang – kulude üldine ja ligikaudne hindamine eelprojekti tasemel


kulude eelarvutlus – kulude ligilähedane hindamine tehnilise projekti tasemel


kulude kalkulatsioon – kulude võimalikult täpne hindamine töö- või


teostusjooniste järgi


eelarve – eeldatavate tulude ja kulude arvutlus


kulude arvutus – eeldatavate kulude hindamine või tegelike teostuskulude


arvestus; arvutuste tulemuseks on kulude hinnang, kulude eelarvutlus,


kulude arvutlus ja teostus, kulude arvestus


lepinguhind – tööde ja teenuste kogumaksumus, mille tellija lepingu järgi


tasub töövõtjale


lepingu summa – tellija makse töövõtjale lepingu tingimustes


kirjeldatud töö täitmise eest


pakkumus – pakkujalt tellijale tehtav töö hinda, tähtaega jm käsitlev


ettepanek töövõtulepingu sõlmimiseks


leping – projekti osaliste vaheline kirjalik lubaduste kogu või kokkulepe;


muudab kehtetuks kõik eelnevate läbirääkimiste või kokkulepete


(nii kirjalike kui ka suuliste) tulemused, kui lepingus pole kokku


lepitud teisiti


ehituse töövõtuleping – omaniku (tellija) ja ehitustöövõtja vaheline


kokkulepe projektiga ettenähtud töö tegemiseks


töökirje – töö kogust (arvestusühikut ja hulka) ning kirjeldust sisaldav kirje


töökirjeldus – tööd, meetodit, kasutatavaid materjale ja tooteid ning


järgitavaid standardeid sisaldav osa töökirjes


lepingudokumendid – lepingu tingimustes kirjeldatud tööde ja teenuste


osutamiseks vajalikud dokumendid